조정대상지역의 분양권 양도 제한 완전 정리

 분양권은 투자 목적은 물론 실수요자들에게도 중요한 부동산 거래 수단이지만, 조정대상지역으로 지정된 지역에서의 분양권 거래는 다양한 규제와 제한에 따라 세심한 주의가 필요합니다. 특히 정부는 부동산 시장 과열을 억제하기 위해 조정대상지역 내 분양권 전매를 강력히 제한하고 있으며, 이러한 규제는 단순한 계약서 작성 시점뿐만 아니라 세금, 주택 수 계산, 청약 자격에도 직결되는 중대한 사안입니다.

 

 이번 글에서는 조정대상지역의 분양권 양도 제한에 대해 법령, 해석, 사례를 종합해 완전 정리합니다. 분양권을 보유하고 있거나 매입하려는 독자라면 반드시 숙지해야 할 실전 정보로 구성했습니다.

 

1. 조정대상지역이란 무엇인가?

 

 조정대상지역은 국토교통부가 부동산 시장의 과열을 억제하고 주택 가격 안정을 도모하기 위해 지정하는 규제 지역입니다. 보통 급격한 집값 상승, 청약 경쟁률 과열, 전세가격 불안정 등 특정 기준을 초과하는 지역이 조정대상지역으로 선정되며, 투기과열지구보다는 다소 완화된 규제가 적용됩니다.

📌 주요 특징:

• 1세대 1주택 비과세 요건 강화 (거주요건 추가)
• 분양권 전매 제한 강화
• 양도소득세 중과세율 적용
• 주택담보대출 제한 강화
• 청약 1순위 조건 강화 및 재당첨 제한

 2023년 국토교통부는 조정대상지역을 전면 재조정하여, 서울특별시는 서초구, 강남구, 송파구, 용산구만을 조정대상지역으로 유지하였고, 경기도는 과천시, 성남시 분당구, 하남시, 광명시로 축소 지정하였습니다. 이 외의 서울 지역 및 수도권 다수 지역은 조정대상지역에서 해제되었으며, 해제된 지역에서는 분양권 전매 제한 및 세제 중과 등의 규제가 일부 완화되었습니다.

 따라서 현재 기준 조정대상지역에서 분양권을 취득할 경우에는 양도 및 전매에 있어 법적 제한을 강하게 받게 되며, 이에 해당하는 지역에 투자하려는 경우 반드시 사전 확인이 필요합니다.

 

2. 분양권 전매 제한의 법적 근거와 주요 내용

 조정대상지역의 분양권 전매 제한은 주택법 시행령 제73조에 따라 규정됩니다. 이 규정에 따르면 조정대상지역에서는 일정 요건을 충족하지 않으면 분양권을 타인에게 양도(전매)할 수 없으며, 위반 시 계약 해지 및 과태료 부과 등의 처벌을 받을 수 있습니다.

📌 전매 제한의 일반적 기준

• 소유권 이전 등기 전까지 전매 금지
• 주택공급계약 체결일로부터 3년 또는 입주자 모집공고일 기준 1~3년간 전매 금지
• 공공택지 여부, 민간택지 여부에 따라 전매제한 기간 상이

📌 예외 사항

• 상속, 혼인, 이혼 시 재산분할, 해외 이주, 재개발·재건축 조합원 지위 양도 등 일정한 요건 하에 양도 허용
• 주택법령이 아닌 지방자치단체별 조례로 강화된 전매 제한도 있음

 이처럼 단순한 거래가 아니라 법령과 개별 지역의 조례를 복합적으로 고려해야 하며, 특히 전매 금지기간 중 거래를 시도할 경우, 무효 및 형사처벌 대상이 될 수 있으므로 계약 체결 전 반드시 사전 확인이 필요합니다.

 

3. 전매 제한 위반 시 제재 및 행정처분 사례

 조정대상지역에서 분양권을 전매 제한 기간 내에 양도할 경우, 단순한 계약 무효를 넘어 과태료, 공급계약 해지, 청약 자격 박탈 등 강력한 제재가 동반됩니다. 이는 주택 공급의 공정성과 실수요자 보호를 위한 정책적 목적에 기반한 것으로, 실제 위반 사례에서도 강한 처벌이 이루어지고 있습니다.

📌 전매 제한 위반 시 주요 제재

• 공급계약 취소: 분양권을 전매 제한 기간 중 양도한 사실이 적발되면 공급자가 계약을 해지할 수 있으며, 이미 납부한 계약금·중도금도 일부 환수될 수 있음
• 과태료 부과: 위반 시 최대 3,000만 원의 과태료 부과 (주택법 제101조)
• 청약 자격 제한: 향후 5년 간 청약 제한 대상자로 분류됨 (부정청약자로 등록 시 10년간 제한 가능)
• 양수자도 책임: 불법 전매 사실을 알면서 양수한 경우, 해당 분양권을 사용할 수 없으며, 동일하게 청약 자격 제한 가능

📌 행정처분 사례

• 서울 강남구 A아파트: 전매 제한 3년 규정 무시하고, 프리미엄 붙여 제3자에게 양도 → 국토부 조사 후 공급계약 취소 및 과태료 1,200만 원 부과
• 경기 광명시 B공공주택: 지인 명의를 이용해 편법 양도 후 현금 정산 → 조사 후 양도인과 양수인 모두 청약 제한 대상 등록

이처럼 전매 제한 위반은 형사 고발까지 이어질 수 있는 사안이며, 단순한 세금 문제가 아닌 부동산 거래의 신뢰성과 공급 시스템을 위협하는 중대한 불법행위로 간주됩니다.

 

4. 분양권 양도의 실제 사례 분석

실제 조정대상지역 내 분양권 양도가 어떻게 이루어지는지, 합법적 절차와 위반 사례를 비교해 보겠습니다. 특히 2023년 1월 이후로 조정대상지역이 대폭 축소되었기 때문에, 지역에 따라 규제가 적용되는 방식에도 변화가 있었습니다.

✅ 사례 ①: 합법 양도

• 배경: A씨는 서울 마포구의 민간분양 아파트를 계약함. 분양가 7억 원, 전매 제한 1년
• 조치: 2023년 1월 이후 마포구가 조정대상지역에서 해제되며 전매 제한이 완화됨
• 결과: 해제 이후 합법적인 전매 가능 → 부동산 중개소를 통해 정식으로 계약 체결 및 양도소득세 예정신고 완료

✅ 사례 ②: 위반 양도

• 배경: B씨는 경기 하남시의 공공택지 아파트 분양권을 프리미엄 8천만 원을 받고 양도
• 문제: 하남시는 여전히 조정대상지역으로 남아 있었으며, 입주자 모집공고일 기준 전매 제한 3년이 남아 있었음
• 조치: 국토부 현장조사 결과 위반 사실 적발, 공급계약 해지 및 청약 자격 박탈, 양도인은 과태료 부과 대상이 됨

📌 시사점

• 조정대상지역에서는 입주자모집공고일 기준의 전매 제한 기간을 반드시 확인해야 하며, 양도 전 허용 여부를 국토부 또는 해당 지자체를 통해 재확인하는 것이 안전

 

5. 조정대상지역 해제 시 대응 전략

 조정대상지역 지정은 일시적일 수 있으며, 정부 정책 변화에 따라 해제되면 분양권 전매에 대한 규제도 즉시 완화됩니다. 따라서 해제를 앞두고 있는 지역의 분양권 보유자는 적절한 시기를 기다려 양도하는 것이 절세 및 규제 회피 측면에서 유리할 수 있습니다.

📌 전략 포인트:

• 해제 여부 모니터링: 국토부 보도자료 및 관보를 통해 지역 해제 여부를 상시 확인
• 전매 가능 시점 계산: 전매 제한 해제 시 양도 가능일을 정밀하게 계산해 중개업자 및 세무사와 상담
• 양도소득세 시뮬레이션: 분양권의 프리미엄에 따른 세금 부담을 사전에 시뮬레이션하여 최적의 양도 시점 설정
• 계약서 작성 시 유의: 해제 전 계약서는 무효이므로, 반드시 전매 가능일 이후에 실거래 계약 체결 필요

 최근에는 경기 일부 지역이나 세종시 등에서 조정대상지역 해제 움직임이 있었고, 이런 타이밍을 놓치지 않고 매도한 투자자들이 프리미엄도 확보하고 세금도 줄이는 효과를 본 사례가 늘고 있습니다.

 

6. 조정대상지역 분양권 거래는 정보력이 곧 절세다

 분양권은 실물 주택이 아니라 ‘권리’이기 때문에, 법적 해석이나 규제 적용에 있어 더 엄격한 기준이 적용될 수밖에 없습니다. 특히 조정대상지역에서는 분양권을 취득한 순간부터 ‘언제 팔 수 있는가’, ‘세금이 얼마나 부과되는가’를 철저히 파악하고 있어야만 손해 없이 거래를 마칠 수 있습니다.

 전매 제한 위반은 계약 해지, 과태료, 청약 자격 박탈로 이어지는 매우 치명적인 결과를 가져올 수 있으며, 양도 자체가 무효 처리될 가능성도 있기 때문에 반드시 사전에 국토부와 지자체 가이드를 참고해 정확히 판단해야 합니다.

 무엇보다 중요한 것은 ‘정보력’입니다. 해제 여부, 계약 시점, 분양 시점, 전매 가능 시점을 정확히 인지하고, 세무적 절세 전략까지 함께 고려하는 것이야말로 조정대상지역 분양권 거래의 핵심 성공 전략이라 할 수 있습니다.