현금 증여 vs 부동산 증여 장단점 및 차이 비교 분석

 자녀에게 자산을 물려주거나, 배우자에게 재산을 이전할 때 가장 많이 고려하는 방식이 바로 ‘증여’입니다. 증여는 상속과 달리 생전에도 자유롭게 자산 이전이 가능하다는 장점이 있지만, 그에 따른 세금 부담도 만만치 않습니다. 특히 어떤 자산을 증여하느냐에 따라 증여세, 양도소득세, 취득세 등 다양한 세금이 함께 발생할 수 있습니다.

 이번 글에서는 현금 증여와 부동산 증여의 차이점, 그리고 실제로 어떤 방식이 세금 측면에서 유리한지를 비교 분석해 봅니다. 아울러 부담부증여의 활용 전략, 국세청 기준 및 실제 사례도 포함해 실무적인 도움을 드리고자 합니다.

1. 현금 증여의 장단점과 세금 구조

📌 장점

• 자산 이동이 간단하고 명확하며, 실질적으로 양도소득세가 발생하지 않음
• 증여세만 부담하면 추가적인 부가세 부담 없음
• 증여받은 현금을 자유롭게 활용 가능 (예: 자녀 명의 통장, 전세자금, 학자금 등)

📌 단점

• 세금 측면에서 공제금액 외 초과분에 대해 고율의 증여세 부과
• 사용 목적이 명확하지 않으면 국세청의 ‘가족 간 금전거래’ 조사 대상이 될 수 있음
• 현금의 사용 내역에 따라 ‘사실상 부동산 취득 목적’으로 보아 별도 과세될 위험 존재

📌 세금 계산 예시

• 부모가 자녀(20세 이상)에게 5000만 원 증여 시 → 공제액 500만 원, 과세표준 4500만 원 → 세율 10% → 증여세 450만 원 부과

 

2. 부동산 증여의 과세 구조와 실질 부담

 부동산 증여는 현금 증여보다 복잡한 세금 구조를 가집니다. 증여세뿐 아니라 취득세와 향후 양도소득세까지 고려해야 하기 때문입니다. 특히 공시가격과 실제시세 차이, 기준시가 등의 선택에 따라 세액이 크게 달라질 수 있습니다.

📌 부동산 증여 시 과세 항목

1. 증여세: 기준시가 기준으로 계산. 수증자가 납세의무자
2. 취득세: 부동산 증여 시 3.5%~4.6% 부과
3. 양도소득세(부담부증여 시에만 발생): 채무 인수금액이 있는 경우 증여자가 납부

📌 사례 비교

• 시가 3억 원 아파트를 부모가 자녀에게 증여 (채무 없음):
  • 증여세 과세표준 = 3억 – 5000만 원(공제) = 2.5억 → 세율 20% = 약 4500만 원 증여세
  • 취득세 = 3억 × 3.5% = 약 1050만 원 취득세
• 시가 3억 원 아파트에 대출 1억 원이 있는 상태로 자녀에게 증여(부담부증여):
  • 증여세 과세표준 = 3억 – 1억(채무 인수) – 5000만 원 = 1.5억 → 약 2500만 원 증여세
  • 취득세 = 3억 × 3.5% = 1050만 원
  • 증여자에게 양도세 발생: 양도차익 기준 과세

 

3. 부담부증여의 실전 활용 전략

 부담부증여란 부동산 등의 재산을 증여하면서 그에 따른 채무까지 수증자가 함께 인수하는 형태를 말합니다. 대표적으로는 전세보증금, 금융기관 대출, 근저당 채무 등이 있으며, 이는 단순한 증여가 아니라 ‘일부 매매 + 일부 증여’로 간주되어 과세가 복합적으로 이뤄집니다.

📌 부담부증여의 과세 구조

• 채무 인수분에 대해서는 ‘양도’로 보기 때문에 양도소득세가 증여자에게 과세됨
• 채무 외 잔여 가치에 대해서만 수증자에게 증여세가 부과됨

예를 들어, 시가 4억 원짜리 아파트에 2억 원의 대출이 있고 이를 자녀에게 증여하면:

• 양도세는 2억 원(채무 인수분)에 대해 과세됨 → 부모가 양도세 납부
• 증여세는 나머지 2억 – 공제액 5천만 원 = 1.5억에 대해 과세 → 자녀가 납부

📌 부담부증여 활용 시 장점

• 전체 증여세 부담을 줄일 수 있음: 채무 인수로 증여가액이 감소하기 때문
• 부모의 보유기간이 길고 양도차익이 적다면 양도세 부담도 크지 않음
• 특히 부동산의 양도세율이 일반세율로 적용될 때에는 절세 효과가 상당

📌 유의사항

• 실질 채무 인수 여부를 입증해야 하며, 허위 채무 설정 시 세무조사 대상
• 이월과세 규정 적용: 증여 후 5년 이내 수증자가 양도하면, 기존 증여자의 취득가액 기준으로 양도세 과세됨
• 부동산 외 자산(예: 예금, 주식 등)에는 적용 어려움

 

4. 어떤 방식이 유리한가? 상황별 종합 분석

 현금 증여와 부동산 증여는 각각의 세금 구조가 다르기 때문에 단순히 세율만 비교해서 유리함을 판단하기 어렵습니다. 수증자의 자산 활용 계획, 증여자의 소득 및 자산 규모, 보유 부동산의 양도차익 규모 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

✅ 현금 증여가 유리한 경우

• 수증자가 아직 무주택 상태이고, 향후 청약을 계획하고 있는 경우
• 부동산을 직접 보유하지 않고, 현금으로 자산을 운용하려는 경우
• 부모가 과세이력과 세무조사를 피하고자 할 때

✅ 부동산 증여가 유리한 경우

• 장기보유로 양도차익이 적고, 부모가 고령이거나 은퇴한 경우
• 향후 부동산 가격 상승이 예상되는 경우 → 조기에 이전하는 것이 절세 효과
• 자녀가 이미 고가 전세, 자가 마련 계획이 있고, 실수요자인 경우

✅ 부담부증여가 유리한 경우

• 기존 주택에 많은 대출이 있고, 이를 수증자가 인수할 수 있는 재무 상태인 경우
• 증여세 부담을 줄이고, 양도세 역시 낮게 유지할 수 있는 구조일 때

 부담부증여는 복합과세 구조이기 때문에, 사전 시뮬레이션과 전문가 상담이 필수입니다. 특히 양도세율이 1세대 1주택 혜택 적용이 불가능한 경우에는 오히려 세 부담이 더 커질 수 있으므로, 단순히 채무 인수만으로 절세를 기대해서는 안 됩니다.

 

5. 증여는 전략이다

 증여는 단순히 재산을 넘기는 행위가 아니라, 세금과의 전쟁에서 ‘언제, 무엇을, 어떻게’ 넘기느냐에 따라 수천만 원에서 수억 원까지 세금 차이를 만들 수 있는 전략적 선택입니다.

현금 증여는 구조가 단순하지만 공제 한도 내에서만 효과적이며, 부동산 증여는 복합세 부담이 있으나 장기적으로 보면 상속보다 유리할 수 있습니다. 부담부증여는 상황에 따라 큰 절세 효과를 기대할 수 있으나, 반대로 잘못 활용하면 양도세·증여세·취득세 3중과세에 가까운 부담으로 돌아올 수 있습니다.

 따라서 증여를 계획 중이라면 반드시 증여세·양도세·취득세를 모두 고려한 종합 시뮬레이션을 선행하고, 필요 시 세무전문가의 검토를 거쳐 실수 없는 절세 계획을 세워야 합니다.