법인 명의 부동산 매매 시 발생하는 세금 총정리

 부동산 시장에서 법인 명의로 부동산을 취득하거나 매매하는 사례가 늘고 있습니다. 특히 다주택 규제가 강화되면서 법인을 설립하여 절세를 목적으로 부동산을 보유하거나 매각하는 전략이 한때 주목받았지만, 정부의 규제 강화로 인해 법인 명의 부동산에 대한 세금 부담도 크게 증가했습니다. 이번 글에서는 법인세, 양도소득세(또는 법인세 내의 과세소득), 그리고 종합부동산세 중과세율 등을 중심으로, 법인이 부동산을 보유하고 매매할 때 어떤 세금이 부과되는지, 실무상 주의할 점은 무엇인지 체계적으로 정리해 보겠습니다.

1. 법인 명의 부동산 매매 시 기본 과세 체계

 법인이 부동산을 매매하는 경우, 개인과는 다른 세금 체계가 적용됩니다. 개인의 경우 부동산 매매차익에 대해 양도소득세가 부과되지만, 법인은 그 수익이 법인의 소득으로 간주되어 법인세가 부과됩니다.

📌 법인세 기본 구조

 법인세는 사업연도 동안 발생한 모든 소득(영업이익, 재산처분이익 등)에 대해 부과되며, 부동산 양도로 인한 수익도 포함됩니다. 2025년 현재 기준으로 법인세율은 다음과 같습니다.

• 과세표준 2억 원 이하: 10%
• 과세표준 2억 원 초과 ~ 200억 원 이하: 20%
• 과세표준 200억 원 초과: 22%

 부동산 양도로 발생한 수익은 이를 포함한 전체 법인 소득에 합산되어 위 세율에 따라 과세됩니다.

📌 법인의 부동산 양도 관련 특수세제

 2020년 이후 정부는 법인 명의의 주택 매매에 대한 규제를 강화하였습니다. 대표적으로 주택 양도차익에 대한 법인세 추가 과세 20%가 신설되어, 법인이 주택을 매도할 경우 일반 법인세 외에 추가 세금이 부과됩니다. 이는 법인세 기본세율 + 추가과세 20% 구조로 이해할 수 있습니다.

 예를 들어, 법인이 5억 원의 양도차익을 남긴 경우, 기본세율(20%)로 1억 원이 부과되며, 추가로 20%의 중과세(1억 원)가 더해져 총 2억 원의 세금이 부과됩니다. 결과적으로 실효세율이 40% 수준에 달하게 됩니다.

✅ 예외 사항

• 임대사업 목적으로 등록된 법인의 경우, 일정 요건을 충족하면 일부 감면 혜택이 있었으나, 대부분 2020년 이후 폐지되거나 축소되었습니다.
• 주택 외 부동산(상가, 오피스텔 등) 매각 시에는 추가 중과세가 적용되지 않으며, 일반 법인세율만 적용됩니다.

 결론적으로, 법인 명의로 주택을 매입·보유·매각하는 경우 일반적인 법인세 외에도 추가적인 세금 부담이 상당하다는 점을 명확히 인지하고 전략적으로 접근해야 합니다.

2. 법인 보유 주택에 대한 종합부동산세 중과 체계

 

 종합부동산세(종부세)는 고가의 부동산 보유자에게 부과되는 보유세로, 과세 기준일(매년 6월 1일) 현재 보유한 부동산의 공시가격을 기준으로 부과됩니다. 개인의 경우 일정 금액까지는 공제되지만, 법인의 경우 주택 보유에 대한 중과가 적용되며, 공제 없이 전액 과세된다는 점이 가장 큰 특징입니다.

📌 법인에 대한 종부세 과세 기준

 2022년 기준, 법인이 보유한 주택에 대해서는 공시가격의 총합에 대해 기본 공제 없이 종부세가 과세되며, 중과세율인 6.0% 단일세율이 적용됩니다. 이는 일반 개인의 누진세율(0.5%~6.0%)과 비교할 때 매우 불리한 세율 구조입니다.

또한, 법인이 1주택만 보유하고 있더라도 중과세율이 그대로 적용되므로, 실수요 목적이나 소형주택 보유라 하더라도 과세에서 불리함을 피할 수 없습니다. 이는 부동산 투기 방지 목적의 정책으로 해석됩니다.

📌 과세 대상 및 제외 사항

• 주택: 공동주택(아파트, 연립주택), 단독주택 등 모두 포함
• 상가 및 오피스텔은 종부세 과세 대상이 아님 (단, 주거용 오피스텔은 과세 대상에 포함될 수 있음)
• 사택용으로 보유한 주택은 종부세 과세에서 제외 가능 (조건 충족 시)

📌 실무상 유의사항

• 종부세는 매년 공시가격에 따라 과세되므로, 공시가격 현실화에 따라 세액이 급격히 증가할 수 있음
• 지방 소재 저가 주택이라 하더라도 공시가격 합산으로 중과 적용될 수 있으므로 다수 주택 보유 시 위험
• 법인은 개인보다 납부 세액에 대한 이의신청 여지가 적고, 납기 지연 시 가산세 부담이 크므로 철저한 세무 관리가 필요함

 결론적으로, 법인이 주택을 보유하는 경우, 종부세 측면에서 가장 불리한 과세 구조가 적용되므로, 법인을 통한 주택 보유 전략은 실효세율과 장기적인 보유세 부담까지 고려한 전략적 접근이 필요합니다.

3. 법인 명의 부동산 거래 시 세무 전략과 실무 팁

 법인 명의로 부동산을 거래하는 경우, 앞서 살펴본 세금 부담 외에도 회계처리, 법적 절차, 그리고 자금 흐름의 투명성까지 종합적으로 고려해야 실질적인 절세 효과를 기대할 수 있습니다. 여기서는 법인이 부동산을 보유하거나 매각하는 과정에서 고려할 수 있는 세무 전략과 실무상의 팁을 소개합니다.

📌 거래 목적에 따른 법인 유형 및 회계처리

 법인이 부동산을 취득할 때는 목적에 따라 회계상 분류가 달라집니다. 예를 들어 실사용을 목적으로 취득하는 경우 "사업용 고정자산"으로 분류하고 감가상각 대상이 되지만, 단기 매매 목적인 경우 "재고자산"으로 처리하여 수익과 비용을 매출과 연동하여 반영해야 합니다.

이러한 분류에 따라 세무상 결과가 달라지므로, 회계 담당자와 세무대리인의 협의가 반드시 필요합니다.

📌 매각 시점 조절을 통한 세율 최적화

 법인은 회계연도 기준으로 세금이 부과되므로, 부동산 매각 시점을 연말보다 연초로 조절하면 과세표준 누적을 분산시킬 수 있습니다. 예를 들어 1년간 영업이익이 높은 해에는 부동산 매각을 미루고, 이익이 적은 해에 매도함으로써 법인세 누진세율의 부담을 줄이는 방식입니다.

또한 이월결손금(과거 손실)이 있는 경우, 해당 금액만큼은 과세소득에서 공제되므로 이를 적극 활용해야 합니다. 특히 부동산의 양도차익이 클 경우, 기존 결손금이 있는 해에 매각을 진행하면 절세 효과가 큽니다.

📌 소득 분산 및 퇴직금 활용 전략

 법인은 임원 또는 주주의 소득으로 일정 금액을 배분할 수 있는 구조입니다. 따라서 부동산 양도차익이 발생하는 해에 임원퇴직금 등을 활용해 소득을 적절히 분산하면, 법인세를 줄이는 동시에 개인의 소득세 부담도 분산할 수 있습니다. 단, 이 경우 명확한 퇴직사유와 근로계약, 이사회 의결 등 법적 요건을 갖추어야 하며, 세무조사 리스크도 감안해야 합니다.

📌 종부세와 취득세 이중 부담에 대한 장기 전략 필요

 법인이 주택을 다수 보유하는 경우, 종부세뿐 아니라 신규 취득 시 높은 취득세율(4.6%~12%)이 적용될 수 있습니다. 이에 따라 단기 매매보다는 장기 보유 계획을 세우고, 임대사업과 병행하여 수익성을 극대화하는 방안이 더 바람직할 수 있습니다.

특히 1인 법인 또는 특수관계인이 대부분인 법인의 경우, 실질 과세 원칙에 따라 거래가 부정하게 판단될 수 있으므로 거래 투명성과 회계 정확성이 필수입니다.

법인 명의 부동산 전략, 명확한 목적과 리스크 관리가 핵심

 법인을 통해 부동산을 보유하거나 매각하는 전략은 고정세율 구조, 세금 유예 및 분산 가능성 등의 장점이 있지만, 최근 세법 개정으로 인해 주택 관련 세금 부담이 대폭 증가한 상태입니다. 특히 종합부동산세 중과, 법인세 추가과세, 높은 취득세율 등은 실질 수익률을 심각하게 저하시킬 수 있는 요인입니다.

 따라서 법인 명의의 부동산 거래는 단순한 절세 목적보다는, 명확한 사업 목적과 리스크 관리 전략을 기반으로 이루어져야 하며, 부동산 취득 및 보유 목적, 예상 수익률, 과세 체계 등을 종합적으로 분석한 뒤 진행하는 것이 바람직합니다. 무엇보다 사전에 세무 전문가와 충분한 상담을 통해 현재의 법적 리스크와 세제 변화에 대비하는 전략이 필요합니다.

 결국 법인의 부동산 전략은 "합법적 절세"와 "세무 리스크 최소화"라는 두 가지 목표를 동시에 만족시킬 수 있을 때 진정한 효과를 발휘할 수 있습니다.